Alain Trannoy et Etienne Wasmer

Les prix de l’immobilier ont fortement progressé en France, entre 1998 et 2007, puis entre 2009 et 2012. La première phase d’augmentation est en partie liée à des facteurs communs à la zone euro (assouplissement des conditions de financement), en partie aussi à des facteurs spécifiquement français (politiques de soutien de la demande, insuffisances de l’offre foncière, hausse des coûts de construction). La seconde phase est plus directement liée à la crise financière qui a encouragé des comportements de repli sur des valeurs considérées comme sûres, parmi lesquelles l’immobilier dont l’attrait a encore été rehaussé par les politiques de soutien à la demande.

Le logement constitue en France le premier poste de dépense des ménages, loin devant l’alimentation. L’accès à un logement décent, ou même tout simplement à un logement, est devenu un problème majeur, en particulier dans les zones tendues comme la région parisienne. De nombreux arguments plaident en faveur d’une politique publique visant à modérer la hausse, voire inverser la courbe des prix immobiliers, surtout si une partie de la hausse des prix a pour origine des politiques publiques mal adaptées : la hausse des prix accentue les inégalités (au détriment notable des jeunes générations de milieux modestes) et conduit à des inefficacités économiques, telles que l’éloignement entre domicile et travail, l’investissement (en cas de bulle) dans des biens surévalués ou encore la perte de compétitivité de l’économie française lorsque le coût du logement se répercute sur les salaires ou dans l’immobilier d’entreprise.

Les risques liés à un retournement du marché immobilier nous paraissent moins importants en France que dans d’autres pays. Dans ce cadre, nous proposons de combiner des mesures destinées à stimuler l’offre, corriger des distorsions du côté de la demande et fluidifier le marché. Pour stimuler l’offre, nous proposons d’améliorer la gestion du foncier en transférant sa responsabilité de façon systématique au niveau des intercommunalités et de favoriser les gains de productivité et la concurrence dans le secteur de la construction. Pour fluidifier le marché et rendre la fiscalité foncière plus équitable, nous suggérons de supprimer par étapes les droits de mutation à titre onéreux et de réformer la taxe foncière sur la propriété bâtie. Cette dernière serait désormais assise sur la valeur vénale nette des biens (valeur de marché déduction faite des emprunts en cours). Neutre pour le budget, cette réforme serait complétée par une taxation des plus-values latentes des terrains non bâtis encourageant la vente des terrains lorsqu’ils deviennent constructibles. Ces réformes supposent de mettre rapidement en application l’obligation faite aux notaires de renseigner les bases notariales.

En parallèle, il nous semble souhaitable de supprimer progressivement l’ensemble des aides à la pierre, mesures coûteuses (plus de 4 milliards d’euros en 2012) qui tendent à soutenir les prix pour un gain limité en termes d’accession à la propriété. Les politiques du logement et, en particulier, les politiques d’accession à la propriété, recèlent un potentiel de progrès en termes à la fois d’efficacité, d’équité et d’économies budgétaires.

Cette note a été présentée au Premier ministre le 13 février 2013.

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Pour en savoir plus :

Annexe statistique confectionnée par Pierre-Henri Bono (38 pages)

Document de travail sur le marché du logement d’Alain Trannoy et Etienne Wasmer (67 pages)

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Quelques références :

CAS, Note d’analyse 196 : Favoriser la mobilité résidentielle en modifiant la fiscalité du logement

CAS, Note d’analyse 221 : L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans

Fack, G., 2005, « Pourquoi les ménages à bas revenus paient-ils des loyers de plus en plus élevés », Economie et Statistiques

Gobillon, L. et Le Blanc, D., 2002, « Quelques effets économiques du prêt à taux zéro », Economie et Statistiques

Les comptes du logement 2011, premiers résultats 2012