Alain Trannoy et Etienne Wasmer

Le logement locatif en France est caractérisé par une offre et une mobilité faibles, engendrant des loyers élevés et un engorgement du secteur social dans les zones économiquement les plus dynamiques. Pour y remédier, les interventions publiques sont massives mais instables et parfois incohérentes. Le logement est un bien de nécessité absolue qui justifie une intervention publique lorsque le marché produit spontanément de l’exclusion ; mais l’intervention publique doit être dosée avec précaution, sous peine d’être contreproductive. Au regard de son coût (40 milliards d’euros en 2010 dont 16 milliards pour les seules aides au logement), la politique française du logement a été très peu évaluée, en raison, en particulier, d’un accès difficile aux données. La France dispose de trois outils principaux pour sa politique du logement locatif : la régulation des relations entre bailleurs et locataires, le logement social et le système des aides au logement.

Les réformes proposées dans cette Note visent à optimiser chacun de ces trois outils, mais aussi de les mettre en cohérence afin de favoriser la mobilité, réduire les inégalités territoriales et renforcer la cohésion sociale. S’agissant du parc locatif privé, nous proposons, par un assouplissement des baux associé à une meilleure effectivité du droit au logement opposable, de mettre en place une flexi-sécurité du logement. Les conflits seraient gérés en première instance par des régies paritaires de représentants des bailleurs et des locataires. Nous recommandons aussi de faire en sorte que l’État internalise le coût des impayés, en le faisant créancier en dernier ressort des locataires pour éviter une augmentation des impayés du fait de la mutualisation des risques. S’agissant du plafonnement des loyers, nous proposons de procéder à une expérimentation au préalable sur quelques territoires avant toute généralisation.

Afin de réduire les disparités géographiques en matière de logement social, la Note propose d’ouvrir à la concurrence la construction et la gestion de logements neufs et d’allouer les aides en fonction d’indicateurs simples de tensions. Pour favoriser la mixité sociale, les subventions
éventuelles seraient assises sur des indicateurs de ségrégation spatiale. Les règles d’attribution des logements seraient clarifiées par la mise en place d’un système par point au sein de chaque grand objectif du logement social. De plus, la mobilité serait favorisée par l’activation de surloyers en fonction de la durée d’occupation et des revenus.

Enfin, la Note propose de mettre en cohérence le dispositif d’aides au logement avec l’ensemble de notre système redistributif en les intégrant dans le système d’impôt sur le revenu. Le loyer sous un plafond deviendrait déductible du revenu imposable. L’aide au logement se transformerait en impôt négatif pour les non imposés. Pour les imposés, elle deviendrait une réduction d’impôt. Cette réforme amoindrirait l’écart de situation entre les différents parcs de logement, au profit t des locataires du parc privé qui ont le plus souffert des évolutions récentes des prix. Elle réduirait le risque de capture des aides au logement pour les propriétaires-bailleurs.

Cette note a été présentée au directeur de cabinet du Premier ministre le 22 octobre 2013.

Conférence d’Etienne Wasmer à XERFI sur le thème : "Comment baisser les loyers ?"